Jak obliczyć zdolność kredytową w przypadku kredytu hipotecznego?

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, musisz spełnić kilka warunków. Najważniejszy z nich związany jest z Twoją zdolnością kredytową, po zbadaniu której bank przyzna Ci kredyt lub odmówi jego udzielenia. Czym jednak jest zdolność kredytowa i jak ją oszacować samodzielnie? Omawiamy niniejsze zagadnienie.

Zdolność kredytowa – co to jest?

Poprzez zdolność kredytową należy rozumieć zdolność kredytobiorcy do spłaty całej kwoty kredytu, tj. nie tylko równowartości środków finansowych pożyczonych w celu nabycia nieruchomości, ale także odsetek oraz ewentualnych kredytowanych kosztów, takich jak np. prowizja.

Jednocześnie jest to podstawowe kryterium, jakie musisz spełnić ubiegając się o kredyt, w tym kredyt hipoteczny. Co do zasady, negatywna ocena Twojej zdolności kredytowej będzie skutkować odmową przyznania Ci kredytu.

Obliczanie zdolności kredytowej – co jest brane pod uwagę?

Weryfikowanie i obliczanie zdolności kredytowej wiąże się z przeprowadzeniem przez bank szczegółowej analizy Twojej sytuacji finansowej. W tym celu bank ma prawo zażądać szeregu dokumentów, które umożliwią przeprowadzenie odpowiedniej analizy, a w konsekwencji ocenę Twojej wypłacalności.

W ramach badania zdolności kredytowej bank będzie w szczególności sprawdzać, czy miesięczne wydatki ponoszone przez potencjalnego kredytobiorcę nie są zbyt duże w stosunku do wysokości jego dochodów (kryterium dokonywania takich ocen zawiera tzw. Rekomendacja T Komisji Nadzoru Finansowego).

W przypadku kredytu hipotecznego, zdolność kredytowa będzie oceniana między innymi na podstawie następujących elementów:

• Osiągane dochody – kluczowe znaczenie ma wysokość osiąganych dochodów, przy czym z perspektywy banku może być istotne, czy dochody te wynikają ze stosunku pracy (np. umowa o pracę), czy też z umów cywilnoprawnych. Istotny jest też okres zatrudnienia u danego pracodawcy oraz czas, na jaki zawarta została umowa.
• Własna działalność gospodarcza – w tym przypadku również istotne są dochody kredytobiorcy, ale także okres prowadzenia działalności gospodarczej. Z oceny musi wynikać, że jako przedsiębiorca masz realną szansę na dalsze funkcjonowanie na rynku.
• Miesięczne koszty utrzymania kredytobiorcy – pod uwagę brane będą np. opłaty ponoszone z tytułu utrzymania domu (czynsz, media, itp.), czy wydatki ponoszone w związku z posiadaniem samochodu. Pod uwagę brana jest też np. liczba domowników. Bank zbada ponadto inne ponoszone przez Ciebie wydatki, takie jak np. spłacane alimenty.
• Aktualne zobowiązania – bank sprawdza, czy masz jakieś inne zobowiązania finansowe (np. kredyt gotówkowy, czy kredyt na samochód). Jeżeli tak, należy przedstawić bankowi pełną informację na ich temat – w tym także wysokość dotychczas spłaconej kwoty oraz wartość zobowiązań, które pozostały do uregulowania. W celu zwiększenia swojej zdolności kredytowej warto pozamykać niewykorzystywane limity w karcie kredytowej, czy rachunku osobistym (które także są uwzględniane w procesie oceny zdolności kredytowej, nawet jeśli w dawno z nich nie korzystałeś) lub spłacić zaciągnięty wcześniej kredyt, jeśli kwota pozostająca do spłaty jest niewielka.
• Twoja historia kredytowa – bank sprawdzi Twoją przeszłość kredytową (np. w Biurze Informacji Kredytowej – BIK). Jeżeli w przeszłości spłaty zobowiązań finansowych przebiegały bez opóźnień, Twoja punktacja (scoring) w BIK pozytywnie wpłynie na ostateczną ocenę kredytową. W przeciwnym wypadku, może ona doprowadzić do odmowy udzielenia Ci kredytu.
• Dane osobiste – z perspektywy banku znaczenie mają też osobiste aspekty związane z Twoim życiem, takie jak wykształcenie, stan cywilny, liczba osób na utrzymaniu, a nawet wiek oraz wykonywany zawód.

Obliczanie zdolności kredytowej – co nie jest brane pod uwagę?

Należy w szczególności pamiętać, że przy badaniu zdolności kredytowej nie uwzględnia się wszystkich źródeł dochodu. Dla przykładu, bank może nie wziąć pod uwagę zasiłków opiekuńczych. Pamiętaj przy tym, że z racji długiego okresu spłat, ocena zdolności kredytowej w przypadku kredytów hipotecznych jest dokonywana na bardziej rygorystycznych zasadach niż w przypadku krótkoterminowych kredytów gotówkowych.

Jak oszacować swoją zdolność kredytową?

Zanim przystąpisz do poszukiwania odpowiedniego dla siebie banku, uprzednio sam oszacuj swoją zdolność kredytową. Oczywiście musisz mieć świadomość, że samodzielne wyliczenia nie będą zobowiązujące dla banku, który ma prawo do odmiennej oceny Twojej sytuacji finansowej.

Szacując przybliżoną zdolność kredytową, weź pod uwagę wszystkie wymienione powyżej czynniki. Pamiętaj, że wysokość rat wszystkich spłacanych kredytów nie powinna przekraczać większej części Twoich dochodów. Nie zapomnij przy tym, by brać pod uwagę całą wartość kredytu, wraz z odsetkami, prowizjami, kosztami ubezpieczenia, itp.

Jak oszacować zdolność kredytową w przypadku kredytu hipotecznego?

Pamiętaj, że zawsze możesz odwiedzić kilka oddziałów bankowych i poprosić pracownika o wstępną, niewiążącą i nieodpłatną symulację.
Szacując zdolność kredytową warto skorzystać z kalkulatora kredytowego, który przeprowadzi uproszczoną analizę Twoich możliwości kredytowych na podstawie podobnych kryteriów, jakimi posługują się banki. Uzyskane w ten sposób wyniki są oczywiście mniej dokładne niż symulacje prezentowane przez pracowników banku, ale umożliwiają wstępne oszacowanie możliwości finansowych.