Bank zmieniającego się świata

Inwestycje w nieruchomości w czasach wysokiej inflacji

Inwestycje w nieruchomości w czasach wysokiej inflacji

Spis treści

    Inwestycja w nieruchomości na wynajem była do tej pory jedną z najpopularniejszych form powiększania majątku. Jednak w czasach wysokiej inflacji tworzy się wiele problemów dla inwestorów, którzy chcą wypracowywać dodatnią stopę zwrotu przy szybko rosnących kosztach. Dane mówiące o wyhamowaniu sprzedaży mieszkań zdają się potwierdzać, że nie jest to łatwe zadanie. Czy możliwe jest przerzucenie zwiększonych kosztów na najemcę oraz jakie są alternatywne inwestycje?

    Zakup mieszkania na wynajem opłaca się teraz najbardziej tym, którzy kupili je ze środków własnych, ale bez podwyżek czynszu i w tym przypadku rentowność będzie się obniżać. Inną grupę, która jest w niezłym położeniu, tworzą inwestorzy, którzy na rynek weszli kilka lub kilkanaście lat temu. Wzrost wartości nieruchomości w tym okresie jest zazwyczaj na tyle duży, że nawet bez najemcy i comiesięcznych wpływów z wynajmu inwestycja ta może okazać się atrakcyjna w przypadku sprzedaży mieszkania. W najgorszej sytuacji znajdują się inwestorzy, którzy dopiero niedawno kupili mieszkanie i to posiłkując się kredytem. Dla nich okres, w którym różnica pomiędzy ratą kredytu a czynszem od najemcy była wysoka, mógł trwać na tyle krótko, że nie zdążyli zbudować istotnej nadwyżki finansowej.

    Podwyżki czynszów

    Kluczowe w kwestii nieruchomości na wynajem będzie to, czy właściciele zdecydują się przerzucić zwiększone koszty utrzymania lub finansowania nieruchomości na najemców. Duża podwyżka może spowodować zaległości w płatnościach czynszów, a w najgorszym wypadku puste mieszkania.W ostatnich miesiącach budżety Polaków i tak zostały już mocno nadwyrężone i mogą nie wytrzymać kolejnego wzrostu kosztów utrzymania. Z kolei najemcy ze zdolnością kredytową mogą ruszyć do banków po kredyt hipoteczny, uznając że będzie on znacznie lepszym rozwiązaniem niż wynajem po nowej, wyższej cenie.

    Natomiast niewielka podwyżka, na którą mogą zdecydować się właściciele chcący utrzymać obecnych lokatorów, może być niewystarczająca do osiągnięcia dodatniej stopy zwrotu z inwestycji. Dotyczy to w szczególności właścicieli posiłkujących się kupowaniem inwestycji na kredyt, którego koszt w ostatnim czasie mocno wzrósł.

    Warto pamiętać o firmach i funduszach realizujących tzw. najem instytucjonalny. W czasach mniejszej dostępności kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych, deweloperzy chętniej sprzedają całe budynki lub osiedla jednemu klientowi, po niższej cenie. Taki inwestor staje się dużą konkurencją w walce o najemcę. Może to wywołać w przyszłości walkę cenową, która jeszcze bardziej obniży przychód z inwestycji dla osoby posiadającej jedno lub kilka mieszkań na wynajem.

    Strategie inwestowania zostaną poddane testowi

    Ze względu na wysokie wskaźniki inflacji, realne stopy zwrotu z inwestycji, w tym z nieruchomości, mogą znaleźć się w najbliższym czasie pod presją. Zacieśnienie polityki pieniężnej przez banki centralne nie przyniosło jeszcze oczekiwanego rezultatu w postaci ograniczenia inflacji, co może oznaczać dalsze podwyżki stóp procentowych, a co za tym idzie jeszcze wyższe raty kredytu hipotecznego. Utrzymanie rentowności inwestycji w takiej sytuacji jest trudnym zadaniem.

    Jak wynika z kwartalnego opracowania NBP dotyczącego rynku nieruchomości, wzrost stóp procentowych spowodował spadek wskaźnika maksymalnego dostępnego kredytu hipotecznego oraz wskaźnik kredytowej dostępności mieszkania. Zauważono, że rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest wyraźnie niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych.

    Obligacje z przewagą nad nieruchomościami na wynajem

    Pogorszenie się nastrojów powoduje powrót do instrumentów oferujących stabilniejszy i bezpieczniejszy zwrot, takich jak obligacje. To instrumenty o niskim ryzyku, wśród których inwestor może wybierać spośród różnych terminów zapadalności inwestycji. Zapewnia to dużą elastyczność wyboru, a także pozwala rozdzielić środki na różne okresy, w zależności od potrzeb. Na rynku dostępne są zarówno obligacje skarbowe stałokuponowe, które pozwalają na osiąganie przychodów odsetkowych o ustalonej z góry wysokości w okresie trwania inwestycji oraz zmiennokuponowe. W przypadku tych ostatnich, odsetki są zależne m.in. od aktualnego poziomu stóp procentowych, co jest elementem ograniczającym ekspozycję na ryzyko dalszych podwyżek kosztu pieniądza. Alternatywą dla obligacji skarbowych mogą być obligacje korporacyjne, czyli emitowane przez przedsiębiorstwa. Teoretycznie są one obarczone większym ryzykiem, ale mogą przynieść też większy zysk.

    Obligacje mają jeszcze jedną znaczną przewagę nad nieruchomościami. Jest to próg wejścia. W przypadku mieszkań musimy liczyć się z wydatkiem rzędu kilkuset tysięcy złotych, w przypadku obligacji wystarczy już kilkaset złotych. Jest to też instrument niewymagający specjalistycznej wiedzy czy umiejętności. Nie trzeba również poświęcać dużo czasu, tak jak w przypadku obsługi nieruchomości. Całą transakcję można wykonać w kilka minut i to nawet przez Internet. W niepewnych czasach wydają się być one dobrą formą ochrony kapitału przed wysoką inflacją i to bez ponoszenia nadmiernego ryzyka.

    POPRZEDNI ARTYKUŁ

    Inwestycje w metale szlachetne (złoto i srebro)

    Inwestycje w metale szlachetne (złoto i srebro)

    Inwestycje w metale szlachetne przynosiły w ostatnich latach nie tylko dobre zabezpieczenie kapitału, ale również bardzo atrakcyjny zysk. Warto jednak…

    Czytaj więcej

    NASTĘPNY ARTYKUŁ

    Bank BNP Paribas nagrodzony w konkursach organizowanych przez redakcje Newsweeka i Forbesa oraz LGBT+ Diamonds Awards 2022

    Bank BNP Paribas nagrodzony w konkursach organizowanych przez redakcje Newsweeka i Forbesa oraz LGBT+ Diamonds Awards 2022

    Decyzją jury konkursów organizowanych przez redakcje magazynów Newsweek i Forbes, Bank BNP Paribas po raz kolejny znalazł się w prestiżowym…

    Czytaj więcej