Bank zmieniającego się świata

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Chcesz sprzedać swoje mieszkanie, ale wciąż spłacasz kredyt hipoteczny? Sprawdź, jak wygląda proces krok po kroku, jakich potrzebujesz dokumentów i czy sprzedaż nieruchomości z hipoteką się opłaca.

Jak się przygotować do sprzedaży mieszkania z kredytem?

Nie ma żadnych prawnych przeszkód, żeby sprzedać mieszkanie, które zostało kupione przy pomocy kredytu hipotecznego. Zabezpieczeniem spłaty zobowiązania jest wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku, ale właścicielem pozostaje kredytobiorca.

O czym musisz pamiętać, zanim zdecydujesz się na sprzedaż mieszkania z kredytem? Przede wszystkim o zobowiązaniach wobec urzędu skarbowego. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Wynosi on 19 proc. od dochodu.

Żeby uniknąć płacenia podatku, możesz poczekać ze sprzedażą swojego mieszkania z kredytem ponad 5 lat. Drugim rozwiązaniem jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Pozwala ona uniknąć podatku lub znacznie go zmniejszyć, jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczysz np. na kupno innego mieszkania, domu czy gruntu pod nieruchomość.

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Co oczywiste, musisz znaleźć kupca. Pamiętaj jednak, że w ogłoszeniu powinna się znaleźć informacja o hipotece.

Przed rozpoczęciem czynności związanych ze sprzedażą potrzebujesz od banku dokumentu dot. Twojego kredytu. Muszą się w nim znaleźć informacje, takie jak:

  • dane kredytobiorcy,
  • wysokość zobowiązania,
  • numer konta do spłaty wierzytelności
  • czy termin spłaty kredytu.

Wystąp również o promesę. Jest to oświadczenie banku, że zgodzi się na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu kredytu. Co ważne, promesa jest zazwyczaj ważna tylko 30 dni od daty wystawienia.

Następnie spisz z kupującym umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania z hipoteką. Najlepiej, jeśli będzie to dokument sporządzony u notariusza, ale nie jest to wymóg konieczny, jeżeli mieszkanie ma zostać kupione za gotówkę. Umowa przedwstępna powinna mieć formę aktu notarialnego, jeśli nabywca zaciąga kredyt hipoteczny.

W umowie przedwstępnej i końcowej musi się znaleźć postanowienie o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży na dwie transze. Pierwsza posłuży do spłaty kredytu. Druga trafi na Twoje konto i stanowi różnicę między całkowitą kwotą sprzedaży a kredytem (np.: sprzedajesz mieszkanie za 300 000 zł, pozostało Ci do spłaty 100 000 zł; taka kwota trafi do Twojego banku, a na Twoje konto wpłynie 200 000 zł). Po dokonaniu transakcji występujesz do sądu z wnioskiem KW-WPIS o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, dołączając odpowiednie oświadczenie banku, w którym bank potwierdza dokonanie spłaty kredytu oraz potwierdza możliwość wykreślenia hipoteki.

Kiedy warto się zastanowić nad sprzedażą mieszkania z kredytem?

Jeśli sprzedajesz mieszkanie z hipoteką, przelicz dokładnie, czy transakcja będzie Ci się opłacać, czy faktycznie masz szansę zarobić lub chociaż wyjść na zero po spłacie reszty kredytu.

Dotyczy to szczególnie sytuacji, w której kredyt jest w walucie obcej, np. frankach szwajcarskich. Zapewne kupujący zapłaci Ci za mieszkanie w złotówkach. Swój kredyt będziesz jednak spłacać w obcej walucie (jeśli nie nastąpiło przewalutowanie), przy kursie z danego dnia, który niekoniecznie będzie korzystny.

POPRZEDNI ARTYKUŁ

Utrata pracy nie jest sytuacją łatwą, szczególnie wtedy, gdy masz zaciągnięty kredyt. Dowiedz się, co zrobić, jeśli nie możesz spłacić rat, i jak wygląda ewentualna windykacja należności. Im szybciej zareagujesz, tym lepiej Ubezpieczenie kredytu to rozwiązanie, które może Ci pomóc w razie nieprzewidywalnego zdarzenia losowego. Chroni nie tylko Twoich bliskich przed koniecznością spłaty rat w razie zgonu czy uszczerbku na zdrowiu. Ubezpieczenie przyda się też w razie utraty pracy. Zazwyczaj nie pokryje całego kredytu, ale pozwoli spłacać raty do czasu, aż nie znajdziesz nowego zatrudnienia. Częstym warunkiem uzyskania pieniędzy z ubezpieczenia jest zaświadczenie o statusie osoby bezrobotnej. Dodatkowo może istnieć zapis, że utrata pracy wynikała z winy pracodawcy. Co zrobić, jeśli nie masz ubezpieczenia? Pierwszym krokiem powinno być jak najszybsze poinformowanie banku. Im dłużej będziesz zwlekać, tym gorzej. Lepiej nie dopuszczać do opóźnień w spłacie kredytu. Zaległości mogą rosnąć szybko, a dodatkowo nałożone zostaną na Ciebie opłaty dodatkowe, np. związane z monitami w sprawie zaległych rat. Szybkie działanie będzie dla banku cenną informacją. Będzie oznaczać, że zależy Ci na spłacie, a nie na tym, żeby uniknąć płacenia rat. Jak złożyć wniosek o restrukturyzację zadłużenia? Jak uniknąć egzekucji komorniczej? Możesz postarać się o restrukturyzację zadłużenia, nawet wtedy, gdy opóźnienie w spłacie kredytu doszło już do 30 dni. Masz 14 dni roboczych na złożenie wniosku od chwili otrzymania wezwania do zapłaty za zaległą ratę. Bank może Ci zaproponować kilka rozwiązań dopasowanych do Twojej obecnej sytuacji finansowej. Jedną z opcji są tzw. wakacje kredytowe, czyli czasowe zawieszenie spłaty kredytu. Innym rozwiązaniem jest przedłużenie okresu spłaty. W tym przypadku całkowity koszt kredytu może być wyższy, ale miesięczne raty – niższe, dostosowane do Twoich możliwości. Następną opcją są tzw. raty balonowe. Przez pewien czas miesięczne opłaty będą niższe od pierwotnych. Po ustalonym czasie będziesz z kolei płacić wyższe raty, aby suma spłat się zrównała. Jeżeli masz kilka zobowiązań, może je połączyć w jeden kredyt konsolidacyjny, nawet wtedy, gdy kredyty zostały zaciągnięte w różnych bankach. I znów czas spłaty całości zobowiązania będzie dłuższy, ale rata będzie niższa w porównaniu do sumy dotychczasowych miesięcznych opłat. Wniosek o restrukturyzację zadłużenia znajdziesz na stronie banku. Musisz w nim podać swoje dane osobowe, informacje na temat umowy kredytowej, preferowany rodzaj porozumienia z bankiem. Opisz w nim również przyczyny obecnych trudności ze spłatą oraz dodaj załączniki potwierdzające Twoją sytuację finansową. Co się stanie, jeśli nie poinformujesz banku o problemach ze spłatą? Jeśli nie poinformujesz banku o swojej sytuacji, najpewniej rozpocznie się postępowanie, które będzie miało na celu polubowne zakończenie sprawy. Będziesz otrzymywać wezwania do zapłaty oraz monity w sprawie nawiązania kontaktu i złożenia wyjaśnień. Jeżeli nie będziesz reagować na monity, bank może podjąć dalsze działania. Często następuje to po 60 dniach od momentu, w którym minął termin spłaty. Sprawa może zostać skierowana do sądu. Jeżeli bank udowodni, że nie było z Twojej strony kontaktu w kwestii polubownego rozwiązania sytuacji, będzie to działać na Twoją niekorzyść. Sąd może wydać nakaz zapłaty i nadać klauzulę wykonalności. Bank będzie miał wtedy prawo do windykacji należności. Może rozpocząć się egzekucja komornicza. Twoje ruchomości, nieruchomości, rachunek bankowy czy wynagrodzenie mogą zostać zajęte na poczet spłaty długu. Staraj się nie dopuścić do takiego rozwiązania. Pamiętaj, że szybki kontakt z bankiem to najlepsze wyjście, które może doprowadzić do polubownego zamknięcia sprawy.

Co robić, gdy stracę pracę i nie mam na spłatę raty kredytu? Postępowanie banku i windykacja

Utrata pracy nie jest sytuacją łatwą, szczególnie wtedy, gdy masz zaciągnięty kredyt. Dowiedz się, co zrobić, jeśli nie możesz spłacić…

Czytaj więcej

NASTĘPNY ARTYKUŁ

BNP Paribas Faktoring ruszył z cyklem webinariów dla przedsiębiorców. Pierwsze dotyczy rewolucji w deklaracjach VAT

BNP Paribas Faktoring ruszył z cyklem webinariów dla przedsiębiorców. Pierwsze dotyczy rewolucji w deklaracjach VAT

1 października o godz. 11 ruszył cykl webinariów BNP Paribas Faktoring w ramach Jesiennej edycja Biznesuj Bezpiecznie. Warsztaty przeznaczone są…

Czytaj więcej