Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Chcesz sprzedać swoje mieszkanie, ale wciąż spłacasz kredyt hipoteczny? Sprawdź, jak wygląda proces krok po kroku, jakich potrzebujesz dokumentów i czy sprzedaż nieruchomości z hipoteką się opłaca.
Jak się przygotować do sprzedaży mieszkania z kredytem?
Nie ma żadnych prawnych przeszkód, żeby sprzedać mieszkanie, które zostało kupione przy pomocy kredytu hipotecznego. Zabezpieczeniem spłaty zobowiązania jest wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku, ale właścicielem pozostaje kredytobiorca.
O czym musisz pamiętać, zanim zdecydujesz się na sprzedaż mieszkania z kredytem? Przede wszystkim o zobowiązaniach wobec urzędu skarbowego. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Wynosi on 19 proc. od dochodu.
Żeby uniknąć płacenia podatku, możesz poczekać ze sprzedażą swojego mieszkania z kredytem hipotecznym ponad 5 lat. Drugim rozwiązaniem jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Pozwala ona uniknąć podatku lub znacznie go zmniejszyć, jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczysz np. na kupno innego mieszkania, domu czy gruntu pod nieruchomość.
Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Co oczywiste, musisz znaleźć kupca. Pamiętaj jednak, że w ogłoszeniu powinna się znaleźć informacja o hipotece.
Przed rozpoczęciem czynności związanych ze sprzedażą potrzebujesz od banku dokumentu dot. Twojego kredytu. Muszą się w nim znaleźć informacje, takie jak:
- dane kredytobiorcy,
- wysokość zobowiązania,
- numer konta do spłaty wierzytelności
- czy termin spłaty kredytu.
Wystąp również o promesę. Jest to oświadczenie banku, że zgodzi się na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu kredytu. Co ważne, promesa jest zazwyczaj ważna tylko 30 dni od daty wystawienia.
Następnie spisz z kupującym umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania z hipoteką. Najlepiej, jeśli będzie to dokument sporządzony u notariusza, ale nie jest to wymóg konieczny, jeżeli mieszkanie ma zostać kupione za gotówkę. Umowa przedwstępna powinna mieć formę aktu notarialnego, jeśli nabywca zaciąga kredyt hipoteczny.
W umowie przedwstępnej i końcowej musi się znaleźć postanowienie o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży na dwie transze. Pierwsza posłuży do spłaty kredytu. Druga trafi na Twoje konto i stanowi różnicę między całkowitą kwotą sprzedaży a kredytem (np.: sprzedajesz mieszkanie za 300 000 zł, pozostało Ci do spłaty 100 000 zł; taka kwota trafi do Twojego banku, a na Twoje konto wpłynie 200 000 zł). Po dokonaniu transakcji występujesz do sądu z wnioskiem KW-WPIS o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, dołączając odpowiednie oświadczenie banku, w którym bank potwierdza dokonanie spłaty kredytu oraz potwierdza możliwość wykreślenia hipoteki.
Kiedy warto się zastanowić nad sprzedażą mieszkania z kredytem?
Jeśli sprzedajesz mieszkanie z hipoteką, przelicz dokładnie, czy transakcja będzie Ci się opłacać, czy faktycznie masz szansę zarobić lub chociaż wyjść na zero po spłacie reszty kredytu.
Dotyczy to szczególnie sytuacji, w której kredyt jest w walucie obcej, np. frankach szwajcarskich. Zapewne kupujący zapłaci Ci za mieszkanie w złotówkach. Swój kredyt będziesz jednak spłacać w obcej walucie (jeśli nie nastąpiło przewalutowanie), przy kursie z danego dnia, który niekoniecznie będzie korzystny.
